Le financement immobilier est un sujet crucial tant pour les professionnels que pour les particuliers. Aujourd’hui, la seule solution industrialisée pour qu’un entrepreneur puisse acquérir un bien immobilier est l’opération de murabaha bancaire, lors de laquelle la banque va acquérir le bien et le revendre à l’entrepreneur en appliquant une marge bénéficiaire pouvant aller parfois jusqu’à 100% de la valeur du bien pour les durées les plus longues. Cette opération pousse l’entrepreneur à acquérir un bien immobilier à un prix largement supérieur au prix du marché, et ne peut être considérée comme une solution idéale pour une acquisition immobilière. Mais alors, comment acquérir des murs professionnels sans passer par le système bancaire? Si des solutions existent en France, elles restent trop souvent méconnues. Nous avons donc décidé de partager quelques pistes concrètes issues de nos travaux de ces derniers mois.

Certaines sont relativement démocratisées, comme le crédit-vendeur, d’autres plus techniques, à l’image de l’émission de sukuk ou de la co-acquisition avec rachat progressif de parts. Enfin, une approche plus innovante et expérimentale retient particulièrement l’attention: l’acquisition en démembrement temporaire. Conforme à la shari’a, ce modèle permet de réduire sensiblement les coûts grâce à la consolidation de la pleine propriété, sans frais, à l’issue du démembrement. Nous vous présentons une analyse détaillée des mécanismes, les principaux points d’attention, leur interprétation charaïque et plusieurs schémas explicatifs.

A) Co-investissement et rachat de parts

Le co-investissement immobilier consiste à réunir plusieurs personnes, morales ou physiques, pour acheter conjointement un bien immobilier. Un acquéreur peut s’associer à un groupe d’investisseurs pour financer l’achat d’un bien immobilier. L’opération se réalise par l’intermédiaire d’une société dédiée (SAS immobilière ou autre structure adaptée), qui devient propriétaire du bien. L’acquéreur et le groupe d’investisseurs détiennent ensemble le capital de cette société, chacun à hauteur de sa contribution initiale. Un contrat de location est conclu entre la société dédiée à l’opération et l’acquéreur, ce-dernier devenant locataire du bien. Parallèlement, un engagement de rachat progressif des parts est prévu: l’acquéreur-locataire s’engage à racheter, sur une période déterminée, les parts détenues par le groupe d’investisseurs. À mesure des rachats, sa participation dans la société augmente, jusqu’à détenir la totalité des parts et devenir propriétaire exclusif du bien.

Les avantages pour l’acquéreur-locataire: constitution progressive du patrimoine immobilier à travers le rachat échelonné des parts, possibilité de déduire les loyers versés comme charges d’exploitation si le bien est affecté à une activité professionnelle

Les avantages pour les investisseurs: participation à une opération immobilière adossée à un actif tangible, perception de revenus locatifs réguliers et d’un gain potentiel à la revente des parts, horizon d’investissement maîtrisé grâce au calendrier de rachat

Les points de vigilance: Règles de détermination précises de la valeur de marché des parts et des modalités de rachat. Encadrement juridique rigoureux du bail et des relations entre associés. Nécessité d’anticiper précisément les frais, flux de revenus, et la fiscalité liée aux loyers et rachats de parts.

La musharaka, aussi appelée société de contrat sharikat al-’aqd , est définie selon l’AAOIFI comme un “accord entre deux ou plusieurs parties pour la mise en commun de leurs apports en numéraire, en nature ou en industrie ou leurs engagements dans le but de réaliser un profit”. Les ouvrages de fiqh, jurisprudence musulmane, mentionnent trois types de sociétés: les sociétés à mandat limité sharikat al-’inan, les sociétés de crédit ou de notoriété sharikat al-wujuh, et les sociétés de travail sharikat al-a’mal aussi appelées sociétés de métiers sharikat as-sanai’, association corporelle sharikat al-abdan ou sociétés d’acceptation sharikat al-taqabbul. La société à mandat limité est la forme de société par laquelle la musharaka est généralement définie. Il s’agit d’une mise en commun de biens par des associés, ou chacun est en droit d’administrer la société et les bénéfices sont partagés selon des proportions fixées d’un commun accord. Si pertes il y a, elles sont supportées au prorata des apports. La co-acquisition d’un bien peut donc être assimilée d’un point de vue charaïque à un contrat de musharaka. Lorsque le partenariat est complété par l’engagement de l’un des associés à racheter progressivement les parts de son partenaire, l’opération est qualifiée de musharaka muntanaqissa. La mise en location correspond à un transfert de l’usufruit en échange d’un paiement mensuel, assimilable à un contrat de Ijara dans le droit islamique.

La mise en place d’une musharaka sur la pleine propriété d’un bien immobilier pose quelques défis. En effet, dans le cadre d’une co-acquisition, que ce soit en indivision ou via une société immobilière (SCI, SAS ou SARL), l’occupation du bien par l’un des indivisaires ou associés donne lieu à une indemnité d’occupation, qui vient se substituer au loyer théorique que l’indivision/la société aurait perçu si elle avait loué à un tiers. Toutefois, cette indemnité est due par l’occupant non à l’autre ou aux autres indivisaires/associés, mais à l’indivision/la société elle-même. Il n’est donc pas possible d’ajuster l’indemnité selon la quote-part détenue par l’occupant, et ce-dernier se versera un loyer à soi-même (amputé des divers charges, frais et impôts liés aux revenus locatifs). De plus, chaque rachat de part donnera lieu à des frais de notaires ou droits d’enregistrement, qui viendront également pénaliser la rentabilité de l’opération pour les investisseurs. Elle reste toutefois une solution efficace et réalisable pour l’acquisition de bien, à condition d’être bien structurée.

B) Utilisation du Démembrement temporaire

L'usufruit représente le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. La nue-propriété, quant à elle, se traduit par le fait de posséder un bien, sans disposer de la jouissance du bien. Lorsque les attributs du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont répartis entre usufruitier et nu-propriétaire, on parle de démembrement du droit de propriété. Le démembrement est prévu par le Code Civil français, et une personne morale peut faire l’acquisition de l’usufruit temporaire d’un bien pour une durée maximum de 30 ans. Sur la base de cette réglementation, SBSC a élaboré un montage qui permet à des acheteurs professionnels d’acquérir un bien immobilier de manière progressive en n’acquérant que la nue-propriété, tandis que l’usufruit temporaire est acquis par des investisseurs pour une durée définie. L’acquéreur nue-propriétaire payera un loyer à l’usufruitier (investisseurs) pour occuper le bien jusqu’à extinction de l’usufruit temporaire, qui actera la consolidation de la pleine propriété au profit de l’acquéreur qui devient propriétaire du bien sans avoir à payer de frais complémentaires. Les investisseurs, quant à eux, ont perçu un rendement issu des loyers et disposent d’une garantie réelle sur l’actif jusqu’au terme du contrat. La mise en place d’une hypothèque sur la nue-propriété peut sécuriser les investisseurs contre les impayés de loyers.

Les avantages pour l’acquéreur: acquisition progressive, sans dette bancaire. L’acquéreur augmente progressivement sa part de propriété sans frais de notaires ni droits d’enregistrement. Les loyers payés par l’acquéreur représentent des charges déductibles. Peut être utilisé pour acquérir un bien existant, ou même en VEFA.

Les avantages pour les investisseurs: acquisition de l’usufruit d’un bien immobilier pour un montant décoté, rémunération stable, loyers réguliers et une rentabilité prévisible (mais non garantie). Pas exposé aux fluctuations des prix de l’immobilier. Possibilité de prendre une hypothèque sur la nue-propriété pour garantir les loyers, et de louer à un tiers si le nue-propriétaire quitte les lieux.

Les contraintes et points d’attention: Le cédant de l’usufruit doit être soumis à l’IS, la cession d’un usufruit temporaire étant fiscalement pénalisante pour les vendeurs à l’IR. La valeur de cession de l’usufruit temporaire doit être calculée avec rigueur pour éviter tout abus de droit. La rémunération dépend uniquement du paiement des loyers, des garanties sont préférables

L’usufruit, cad le droit d’utiliser et de bénéficier d’un bien sans en avoir la pleine propriété est reconnu dans le droit musulman sous l’appelation manfaʿa. En procédant à l’acquisition de l’usufuit temporaire, les investisseurs détiennent des sukuk manfa’a, représentatifs de droits sur le bien immobilier pendant une durée déterminée. L’extinction de l’usufruit temporaire correspond à l’extinction des sukuk manfa’a, l’usufruit revenant au nue-propriétaire par consolidation de la pleine propriété. La mise en location correspond à un transfert de l’usufruit en échange d’un paiement mensuel, assimilable à un contrat de Ijara.

Par ailleurs, l’émission de sukuk manfa’a sous cette forme ouvre des perspectives intéressantes pour le rachat de crédits immobiliers conventionnels. Un propriétaire de murs professionnels souhaitant se libérer de son crédit conventionnel pour se conformer à ses convictions religieuses pourrait procéder au démembrement de son bien et céder l’usufruit temporaire en échange du capital restant dû à la banque. Le client remboursera ensuite son crédit usuraire avec les fonds collectés, et paiera un loyer aux investisseurs jusqu’à l’extinction de l’usufruit temporaire.

C) Format hybride: combiner les deux

Dans ce modèle, les investisseurs vont acquérir, en plus de l’usufruit temporaire, une part X% de la nue-propriété du bien. Le client acquéreur, nue-propriétaire à hauteur de (1-X%), va ensuite progressivement racheter les parts de nue-propriété détenues par les investisseurs, à leur valeur de marché. Cela permet aux investisseurs de financer une plus grande partie de l’opération, et bénéficier de la plus-value sur une part du bien, en plus du rendement locatif. Du côté du client acquéreur, cette option permet de réduire son apport. Le co-investissement sur la nue-propriété et le rachat progressif des parts peut être assimilée, d’un point de vue charaïque, à un partenariat dégressif: musharaka muntanaqissa.

D) Autres solutions

D’autres solutions permettent de financer des murs pro sans passer par une banque:

1) Emission de sukuk privés pour lever les fonds auprès d’investisseurs

Une PME peut financer l’acquisition de ses murs professionnels via l’émission de sukuk privés. Le droit français le permet: depuis 2011, la fiscalité des sukuk est alignée sur celle des obligations, et depuis 2018, il est possible d'émettre jusqu'à 8 millions € sans prospectus AMF (sous conditions). Les sukuk d’investissement peuvent être considérés, à des fins fiscales, comme des obligations ou des titres de créance négociables, selon leur forme juridique et leur échéance. Les revenus versés aux détenteurs de sukuk sont traités, toujours à des fins fiscales, comme des intérêts dans les conditions prévues par le droit commun. Ces lignes directrices s'appliquent aux émetteurs comme aux détenteurs, qu’ils soient résidents ou non-résidents. Les émissions de sukuk peuvent être structurés de différentes manières. Quelques exemples ci-dessous:

Sukuk Ijara: le rendement procuré aux investisseurs provient de paiements de loyers

Sukuk Wakala ou Mudaraba: le rendement procuré aux investisseurs est indexé sur la performance de la PME ou d’un actif identifié

Sukuk Murabaha: le rendement procuré aux investisseurs provient de la marge réalisée sur la vente du bien

Sukuk Manfa’a: le rendement procuré aux investisseurs provient de l’exploitation d’un usufruit

2) Négociation d’un délai de paiement auprès du vendeur (crédit-vendeur)

Dans un crédit-vendeur, le cédant accepte que l’acquéreur règle le prix du bien de manière différée, selon un calendrier convenu. Tout comme avec la murabaha bancaire, le transfert de propriété intervient dès la signature, mais le paiement s’échelonne dans le temps. Le crédit-vendeur immobilier constitue une alternative économique à la murabaha bancaire, permettant de se passer de l’intermédiaire. En effet, la murabaha bancaire repose sur deux ventes successives: la banque achète le bien, puis le revend à l’acquéreur, ce qui engendre des frais et de la complexité. Dans le crédit-vendeur, une seule vente intervient, et le financement provient directement du cédant, non d’un intermédiaire bancaire. Cette formule présente plusieurs avantages : elle est simple, souple, et ne fait intervenir que le vendeur et l’acquéreur du bien. La difficulté réside dans la capacité du vendeur à différer ses revenus. Trouver un vendeur capable d’accepter de se faire payer en plusieurs échéances n’est pas chose facile, d’autant plus lorsqu’il faut inclure des clauses supplémentaires pour rendre l’opération conforme à la shari'ah (pas de pénalités de retard au profit du vendeur).

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